Gli interessi passivi ed oneri finanziari assimilati – diversi da quelli compresi nel costo dei beni ai sensi dell’art. 110, co. 1, lett. a), del D.P.R. n. 917/1986 – eccedenti quelli attivi ed i proventi della medesima natura sono deducibili dal reddito d’impresa dei soggetti Ires, nel limite del 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica. La normativa di riferimento, rappresentata dall’art. 96 del Tuir, è stata significativamente modificata dall’art. 4 del D.Lgs. n. 147/2015, che ha introdotto le seguenti novità, con effetto a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 7 ottobre 2015, ovvero dal 1° gennaio 2016 nell’ipotesi di contribuenti aventi l’esercizio coincidente con l’anno solare: l’estensione della base di calcolo del Rol ai dividendi riscossi in relazione a partecipazioni in società non residenti controllate ai sensi dell’art. 2359, co. 1, n. 1), c.c.; la soppressione del co. 8 dell’art. 96 del Tuir, che ha sinora riconosciuto alla consolidante fiscale la possibilità di scomputare dal reddito complessivo gli interessi passivi indeducibili in virtù dell’esistenza di eccedenze di Rol maturate da soggetti non residenti virtualmente partecipanti alla tassazione di gruppo.
L’art. 4, co. 4, del D.Lgs. n. 147/2015 ha, inoltre, modificato l’art. 1, co. 36, della Legge n. 244/2007, al fine di meglio precisare l’ambito applicativo del regime di piena rilevanza fiscale degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione – anche soltanto potenzialmente, come desumibile dalla documentazione societaria, quali delibere e contratti preparatori (C.M. n. 19/E/2009) – per le società che svolgono, in via effettiva e prevalente, attività immobiliare. In particolare, la novità normativa – applicabile a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 7 ottobre 2015, ovvero dal 1° gennaio 2016 per i contribuenti aventi l’esercizio coincidente con l’anno solare – dispone che “Si considerano società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, le società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte del valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati almeno per i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale dei fabbricati”. Tale formulazione letterale potrebbe, tuttavia, porre delle criticità, in quanto i ricavi di vendita degli immobili – in presenza di consistenti valori – potrebbero essere notevolmente superiori ai canoni di locazione, senza, tuttavia, pregiudicare la natura di “immobiliare di gestione” della società: sarebbe, quindi, stato meno penalizzante porre una condizione differente, ovvero stabilire un rapporto minimo tra ricavi da canoni di locazione e valore di mercato degli immobili.
La deducibilità integrale ricorre anche nel caso in cui l’immobile sia detenuto in leasing, in virtù dell’equiparazione alla fattispecie di acquisto diretto (CC.MM. n. 37/E/2009, e n. 90/E/2001, RR.MM. n. 379/E/2007, n. 27/E/2005, n. 69/E/2004 e n. 19/E/2004).
