L’art. 1, co. 556, L. 232/2016 ha stabilito che la rivalutazione è ammessa per tutti i beni aziendali, ad eccezione degli immobili alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa, nonché per le partecipazioni di controllo e collegamento, iscritti nel bilancio d’esercizio in corso al 31.12.2015.
La rivalutazione è applicabile anche ai beni completamente ammortizzati (art. 2, DM 162/2001) e alle immobilizzazioni in corso, risultanti dall’attivo patrimoniale del bilancio dell’esercizio in corso al 31.12.2015: conseguentemente, non è prospettabile la rivalutazione per i beni in leasing riscattati durante l’anno 2016. I beni detenuti in locazione finanziaria possono, infatti, essere rivalutati dall’utilizzatore esclusivamente qualora il diritto di riscatto sia stato esercitato entro l’esercizio in corso al 31.12.2015 (art. 2, co. 3, D.M. 162/2001).
La rivalutazione deve riguardare obbligatoriamente tutti i beni appartenenti alla medesima categoria omogenea, così come individuati dall’art. 4, D.M. 162/2001, alla data di chiusura del bilancio in cui è eseguita l’iscrizione di tali maggiori valori. In particolare, i beni immobili devono essere raggruppati distintamente in (C.M. 13/E/2014, par. 5):
• aree fabbricabili aventi la stessa destinazione urbanistica;
• aree non fabbricabili;
• fabbricati non strumentali;
• fabbricati strumentali per natura;
• fabbricati strumentali per destinazione.
Gli immobili in possesso dei requisiti per essere considerati strumentali sia per natura che per destinazione devono essere compresi in quest’ultima categoria, in quanto la strumentalità per destinazione determina un’ulteriore specificazione della loro qualità, e una diversa utilità ai fini dell’esercizio dell’impresa (CC.MM. 6.5.2009, n. 29/E, e 25.6.2002, n. 57/E).
Si ricorda che l’area si considera edificabile se, entro la data di chiusura dell’esercizio in corso al 31.12.2016, è così qualificata dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, purchè non sia considerata “non edificabile” in base allo strumento urbanistico regionale: l’area è, invece, considerata edificata qualora, entro la medesima data di cui sopra, esiste un edificio significativo dal punto di vista urbanistico, ovvero nel quale è stato eseguito il rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, ed è stata completata la copertura a norma dell’art. 2645-bis, co. 6, del codice civile.
Devono, inoltre, ritenersi validi alcuni orientamenti passati formulati dalla prassi con riguardo alla rivalutazione delle aree occupate dalla costruzione o di quelle che ne costituiscono pertinenza:
• questi terreni devono essere inclusi nella categoria omogenea dei beni non ammortizzabili, mentre il fabbricato, se strumentale, deve essere inserito nel diverso raggruppamento degli immobili ammortizzabili (C.M. 11/E/2009);
• la suddetta qualificazione è obbligatoria e non facoltativa, considerato che l’art. 36, co. 7, D.L. 4.7.2006, n. 223, identifica – ai fini dell’individuazione della quota fiscalmente ammortizzabile dei fabbricati strumentali – il terreno sottostante e quello di pertinenza come “aree non edificabili”, indipendentemente dalla circostanza che l’area sia iscritta in bilancio unitamente al valore del fabbricato ovvero separatamente (C.M. 22/E/2009);
• l’appartenenza dell’area ad una categoria omogenea differente, rispetto a quella del fabbricato, consente al contribuente di avvalersi della possibilità di optare per la rivalutazione di uno solo dei due beni.
Qualora questa pubblicazione ti sia risultata utile e gradita, iscriviti gratuitamente alla nostra newsletter settimanale – se non lo hai già fatto – per rimanere sempre aggiornato: in caso di necessità di approfondimenti, per richiedere un parere o conoscere il nostro team di professionisti, non esitare a contattarci.
