Con la circolare n. 26/E del 1° giugno 2016, l’Agenzia delle Entrate ha finalmente diramato i chiarimenti per la gestione dell’assegnazione e cessione agevolata dei beni ai soci, nonché per la trasformazione in società semplice e l’estromissione dell’immobile dell’imprenditore individuale. I chiarimenti più attesi riguardano i seguenti aspetti:
• l’assegnazione agevolata può avvenire solamente nei confronti di coloro che hanno lo status di socio sia al 30 settembre 2015 che alla data in cui avviene l’operazione, precisando che non vi deve essere omogeneità nella quota di partecipazione detenuta, né è richiesto l’ininterrotto possesso della partecipazione stessa dal 30 settembre 2015 alla data dell’assegnazione agevolata;
• l’assegnazione o la cessione agevolata non riguarda gli immobili strumentali per destinazione, fermo restando che il cambiamento di destinazione d’uso anche se effettuato in prossimità dell’operazione non costituisce abuso del diritto, in quanto trattasi di scelta preordinata all’esercizio di una facoltà prevista dal legislatore;
• lo status di società in liquidazione non impedisce l’assegnazione agevolata che può riguardare tutti gli immobili posto che la società non svolge attività operativa e, quindi, non si configura la fattispecie di immobili strumentali per destinazione;
• la mancanza di base imponibile su cui applicare l’imposta sostitutiva in capo alla società (pari all’8% o al 10,5% non preclude la possibilità di procedere con l’assegnazione agevolata o la cessione agevolata. Tale precisazione assume particolare interesse per le società che hanno rivalutato gli immobili nel 2008, per i quali il valore fiscale è spesso superiore a quello normale (che nell’assegnazione agevolata può coincidere con quello catastale);
• per le società non operative o in perdita sistematica, in almeno due periodi d’imposta nel triennio 2013-2015, l’aliquota di imposta sostitutiva è pari al 10,5%. Non rilevano, a tale fine, eventuali periodi d’imposta in cui la società fruisce di cause di esclusione o disapplicazione, anche a seguito di accoglimento di interpello (o per il 2015 anche a seguito della mancata presentazione dell’interpello o a seguito di risposta negativa con indicazione della circostanza nel modello Unico);
• la tassazione in capo ai soci di società di capitali, nell’ipotesi di utilizzo di riserve di utili, avviene tenendo conto del valore normale del bene assegnato che può essere fatto coincidere con quello catastale, al pari di quanto previsto per la determinazione dell’imposta sostitutiva in capo alla società. Fino a concorrenza dell’importo su cui la società ha pagato l’imposta sostitutiva non vi è tassazione in capo al socio, il quale deve, quindi, “nettizzare” l’utile del predetto importo;
• l’utilizzo di riserve di capitale per l’assegnazione ai soci di società di capitali non fa emergere tassazione in quanto il valore normale del bene (catastale), al netto dell’importo su cui la società ha pagato l’imposta sostitutiva, riduce il costo fiscale della partecipazione. Se, per effetto di tale operazione, il costo fiscale va “sottozero” tale eccedenza costituisce utile tassato;
• l’esercizio dell’opzione per l’assegnazione agevolata si perfeziona con l’indicazione nel modello Unico dei valori dei beni assegnati, fermo restando che il mancato pagamento dell’imposta sostitutiva, pur non rilevando ai fini del perfezionamento dell’operazione, comporta l’iscrizione a ruolo dell’imposta dovuta;
• se l’operazione è imponibile Iva, la base imponibile corrisponde al prezzo di acquisto aumentato di tutte le spese sostenute per riparare e completare il bene durante la vita aziendale (semprechè l’Iva sia stata detratta), tenendo conto del deprezzamento che il bene ha subito nel tempo;
• ai fini della rettifica della detrazione Iva ex art. 19-bis2 del DPR 633/72, per i beni riscattati da leasing il decennio di osservazione decorre dalla data in cui è avvenuto il riscatto, e la rettifica è quindi limitata all’imposta detratta sul prezzo di riscatto stesso;
• per la trasformazione in società semplice, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa di euro 200;
• per la verifica del periodo di possesso dell’immobile in capo al socio persona fisica assegnatario o acquirente, il quinquennio rilevante per la tassazione del reddito diverso derivante dalla successiva cessione decorre dalla data in cui avviene l’assegnazione o la cessione agevolata, mentre in caso di trasformazione in società semplice si eredita il periodo di possesso che il bene aveva in capo alla società.
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