Il prezzo-valore nella compravendita di immobile abitativo può essere utilizzato anche se venditore è un’impresa di costruzioni?
Risposta
In materia di trasferimenti immobiliari posti in essere a favore di soggetti che non svolgono attività d’impresa la regola del “prezzo valore” che consente di determinare la base imponibile con il valore catastale del bene per le cessioni di beni immobili al sussistere di determinati requisiti soggettivi ed oggettivi. Il sistema in questione si applica dall’1.1.2007 a tutte le compravendite di immobili abitativi in cui la parte acquirente sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di arti o professioni, indipendentemente dalla situazione giuridica del venditore (in precedenza, il sistema era limitato alle fattispecie in cui anche il venditore agiva al di fuori del regime d’impresa o professionale). E’ bene sin da subito osservare che la regola del “prezzo valore” non si applica alle compravendite di immobili abitativi che sono soggette all’imposta sul valore aggiunto, cioè alle cessioni di immobili costruiti o ristrutturati da meno di cinque anni, in quanto soggette ad IVA su tutto il corrispettivo pattuito. Il sistema in questione, infatti, richiede quale presupposto di applicazione, che il trasferimento sconti imposta di registro, e non l’Iva. Per meglio comprendere la portata del sistema del prezzo valore, è utile illustrare quale ruolo ha avuto il criterio di valutazione automatica, prima applicato per la determinazione della base imponibile ai fini del calcolo delle imposte sui trasferimenti immobiliari. L’art. 52, commi 4 e 5, del D.P.R. 131/86 impediva all’Amministrazione finanziaria di rettificare i valori dichiarati in una compravendita immobiliare, ai fini dell’accertamento di una maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale, qualora nell’atto notarile fosse indicato un corrispettivo in misura non inferiore al valore catastale dell’immobile, ottenuto moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per i coefficienti ministeriali. Essendo un sistema impostato per dare una certezza nella riscossione dell’imposta, si era verificato il rischio di constatare una generalizzata tassazione su valori prossimi al valore catastale, spesso più basso del reale valore concordato per la cessione dell’immobile.
Con l’entrata in vigore della legge finanziaria per il 2006, è stata introdotta, per i trasferimenti immobiliari, la regola del “prezzo – valore” che identifica, per le sole cessioni a titolo oneroso di unità abitative e relative pertinenze fra privati che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, nel valore catastale determinato ai sensi dei commi 4 e 5 dell’articolo 52, purché l’acquirente ne faccia una richiesta specifica con dichiarazione resa al notaio e recepita nell’atto. Il comma 497 della legge 266/2005 consentiva alle sole persone fisiche, di poter dichiarare, negli atti di trasferimento a titolo oneroso di unità abitative e relative pertinenze, non solo il valore catastale rivalutato ma anche il corrispettivo effettivamente pagato, la cui indicazione in atto è stata resa obbligatoria dal D.L. 223/2006. Pertanto, per i fabbricati censiti nel Catasto dei fabbricati, con l’attribuzione di rendita, la rettifica di valore non può essere operata se il valore dichiarato non è inferiore alla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata, per i coefficienti variabili in funzione della tipologia di immobile.
Come già detto, anche se l’immobile abitativo è ceduto da un soggetto Iva la regola del prezzo-valore si rende applicabile se l’acquirente non agisce nell’esercizio d’impresa o arte e professione, fermo restando che deve trattarsi di cessioni non soggette ad Iva, ossia esenti o fuori campo. Ad esempio, la cessione di un immobile abitativo ceduto dall’impresa che lo ha costruito entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori è sempre imponibile, con conseguente impossibilità di applicare il prezzo valore, mentre se la cessione avviene successivamente al quinquennio e la società non opta per l’applicazione dell’Iva sarà possibile applicare il prezzo valore in quanto cessione esente da Iva e come tale soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale.
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