Quando si analizzano gli aspetti fiscali relativi alla cessione di un terreno edificabile, è necessario premettere due concetti:
1) la nozione di area edificabile è quella di cui all’art. 36 del D.L. 223/2006, secondo cui è edificabile l’area inclusa come tale in un piano regolatore adottato dal Comune, e quindi a prescindere dalla successiva approvazione da parte della Regione (si tratta, in buona sostanza, di un’interpretazione che sposa una nozione di edificabilità potenziale). Tale norma è applicabile a tutti i comparti impositivi, ed a prescindere dalla circostanza che il cedente sia un privato ovvero un’impresa (individuale o collettiva);
2) le regole per la determinazione della plusvalenza conseguita da un privato sono differenti rispetto a quelle previste per le imprese. In altre parole, le disposizioni di cui agli artt. 67 e 68 del TUIR si applicano esclusivamente in presenza di un cedente che agisce al di fuori dell’esercizio d’impresa, mentre per quelle realizzate da società o imprese individuali si rendono applicabili le regole di cui all’art. 86 del Tuir.
Concentrando l’attenzione sulle fattispecie di realizzo da parte di privati, le plusvalenze derivanti dalla vendita a titolo oneroso di aree edificabili possono essere allocate in due distinte disposizioni normative del Tuir riguardanti i redditi diversi:
1) nell’art. 67, co. 1, lett. a), se relative ad aree oggetto di lottizzazione;
2) nell’art. 67, co. 1, lett. b), se relativa ad aree suscettibili di utilizzazione edificatoria.
Denominatore comune delle due fattispecie, come già detto, è l’oggetto della cessione, poiché in entrambi i casi si tratta di un’area edificabile (in base alla norma interpretativa di cui all’art. 36 del D.L. n. 223/06). Il discrimine, come evidenziato anche nella R.M. n. 395/2008, è costituito dalla presenza o meno di una lottizzazione alla data della cessione dell’area. Tale requisito (presenza della lottizzazione) è stato oggetto di chiarimento anche nella R.M. n. 319/2008, in cui si è precisato che un’area edificabile è lottizzata quando il Comune ha approvato il piano di lottizzazione e sia stata stipulata, tra il privato e l’Amministrazione comunale, la relativa Convenzione di lottizzazione. In altre parole, il terreno lottizzato costituisce una sorta di area edificabile “avanzata”, poiché oltre al requisito dell’edificabilità sussiste anche un’attività posta in essere dal privato tendente ad ottenere la lottizzazione della stessa. E per “premiare” tale attività, il successivo art. 68 accorda alla plusvalenza in questione un trattamento fiscale più favorevole rispetto alla mera cessione di un’area edificabile tout court, poiché il componente reddituale (plusvalenza) è determinata in base alla differenza tra corrispettivo percepito e costo di acquisto (aumentato di ogni altro costo inerente). L’art. 68, co. 2, del Tuir individua il costo di acquisto dei terreni lottizzati distinguendo due situazioni:
1) il terreno è stato acquisito a titolo oneroso oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione, nel qual caso si deve aver riguardo al valore normale del terreno nel quinto anno anteriore all’inizio stesso;
2) il terreno è stato acquistato gratuitamente (per successione o donazione), nel qual caso occorre utilizzare il valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione.
Per la determinazione del valore normale pare opportuno dotarsi di una perizia di stima da parte di un professionista.
In buona sostanza, la lett. a) dell’art. 67 del Tuir interviene in una fase successiva rispetto alla mera situazione di possesso di un’area edificabile, poiché tiene conto anche delle attività poste in essere dal contribuente finalizzate all’ottenimento della lottizzazione (stipula della Convenzione con il Comune). Diversamente, laddove il contribuente si limiti alla cessione di un’area edificabile senza aver posto alcuna attività, la plusvalenza deve inquadrarsi nella successiva lett. b) dello stesso art. 67, con conseguente determinazione del reddito in base alla differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto (nel caso di aree pervenute per donazione o successione si deve aver riguardo al valore indicato nell’atto di donazione o nella denunzia di successione). In entrambi i casi non assume alcun rilievo il periodo di possesso del terreno (più o meno di cinque anni), né il titolo di provenienza (acquisito a titolo oneroso o gratuito).
Per completezza, si segnala che la plusvalenza derivante dalla cessione del terreno lottizzato (lett. a) dell’art. 67) sconta in ogni caso l’imposta ordinaria nell’anno di conseguimento del corrispettivo, non essendo prevista la possibilità di applicare la tassazione separata di cui all’art. 17 del Tuir, nemmeno per opzione. Al contrario, la cessione dell’area edificabile (non lottizzata, di cui alla lett. b) dell’art. 67) sconta naturalmente il regime di tassazione separata, salvo opzione per la tassazione ordinaria, da esercitarsi nel modello Redditi relativo al periodo d’imposta in cui è avvenuto l’incasso del corrispettivo. In caso di applicazione della tassazione separata, invece, è previsto un acconto del 20% da versarsi nei termini e con le modalità previsti per il saldo delle imposte sui redditi.
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